O Bilionário com um Império Que nem as Tarifas de Trump Abalam

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Semanas antes de o presidente Donald Trump anunciar tarifas abrangentes sobre mais de 80 países ao redor do mundo — incluindo 20% sobre a União Europeia —, o bilionário holandês do setor imobiliário Remon Vos demonstrava tranquilidade em relação ao impacto que uma possível guerra comercial poderia ter sobre a CTP, sua empresa de imóveis industriais listada em bolsa, que é a maior do setor na Europa Central e Oriental.

“Empresas asiáticas gostam de estar localizadas na Europa para evitar tarifas de importação. Acho isso positivo”, afirmou ele em uma teleconferência de resultados em 27 de fevereiro, destacando a crescente lista de clientes do leste asiático que buscam os parques industriais da CTP para fabricar produtos voltados ao mercado europeu. “Para nós, isso é uma vantagem.”

A CTP sofreu um baque com a queda generalizada do mercado acionário desencadeada pelas tarifas anunciadas por Trump, com suas ações caindo 12% entre o anúncio, em 2 de abril, e a entrada em vigor das tarifas, uma semana depois. Ainda assim, a empresa teve um desempenho melhor que muitos de seus concorrentes. Trump adiou as tarifas mais altas por 90 dias em 9 de abril, exceto uma tarifa global de 10% sobre todos os países, o que fez as ações subirem 4%. Vos, que detém 73% das ações, tem um patrimônio estimado em US$ 6 bilhões (R$ 34,8 bilhões), o que o coloca como estreante na lista de Bilionários do Mundo da Forbes em 2025.

Conhecendo a CTP

A CTP tem uma posição dominante em 10 países da Europa Central e Oriental, especialmente na República Tcheca e na Romênia, onde os custos de terra e mão de obra são mais baixos do que nos países do oeste europeu e onde os mercados estão menos expostos à economia dos EUA. Isso significa que a empresa tende a se beneficiar com tarifas no longo prazo.

Se países ao redor do mundo começarem a impor taxas mais altas, empresas que quiserem vender para a Europa terão que instalar fábricas no continente para evitá-las — e a CTP está em posição privilegiada para conquistar esses negócios. Mais de 10% de seus imóveis já estão alugados por empresas asiáticas que produzem para o mercado europeu — incluindo o conglomerado japonês Hitachi e a montadora sul-coreana Hyundai —, e 20% dos novos contratos assinados em 2024 foram com clientes da Ásia.

Aos 54 anos, Vos está sempre em movimento, em busca de novos negócios. Em uma tarde de segunda-feira, ele encontrou uma hora para conversar com a Forbes. Nos outros dias úteis, ele viaja em jato particular por diferentes regiões do leste europeu, mas nas segundas-feiras trabalha da sede da CTP, em Praga, em um prédio futurista coberto de vidro que contrasta com a arquitetura da Era dos Habsburgo ao redor.

“Não tenho escritório aqui, esta é uma sala de reuniões. Hoje à noite vou para a Romênia. Semana que vem vou para a Ásia. É assim que funciona”, diz ele, vestido com sua combinação habitual de camisa branca, gravata escura e óculos pretos de aro redondo, com o cabelo loiro penteado de lado. “Eu vou aos países e visito os projetos e os terrenos com meus colegas. Não fale comigo sobre TI ou RH. Fale sobre negócios.”

Vos percorre os países do antigo bloco oriental fechando negócios imobiliários há quase três décadas. Desde que cofundou a CTP em Praga, em 1998, ele transformou a empresa na segunda maior desenvolvedora de imóveis industriais e logísticos da Europa. Hoje, a empresa possui mais de 13,2 milhões de metros quadrados de parques industriais e armazéns alugados para grandes clientes como a empresa de entregas DHL, a varejista de roupas H&M, a montadora Renault e a empresa de diagnósticos de saúde Thermo Fisher Scientific. Além disso, possui mais de 26,4 milhões de metros quadrados de terrenos — mais do que qualquer concorrente —, a maioria já com zoneamento e licenciamento aprovados, e localizados ao lado de propriedades existentes, o que permite rápida expansão conforme a demanda dos clientes. A empresa, listada na bolsa de Amsterdã desde 2021, registrou um EBITDA (lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização) de US$ 614 milhões (R$ 3,56 bilhões) sobre uma receita de US$ 900 milhões (R$ 5,22 bilhões) em 2024. Isso representa um crescimento de 29% e 17%, respectivamente, em relação ao ano anterior, impulsionado pelo aumento na receita de aluguéis.

Vos construiu a CTP com foco incansável em expansão, aproveitando os custos mais baixos de mão de obra e terra, primeiro na República Tcheca e depois em toda a região, conforme esses países ingressavam na União Europeia — uma vantagem fundamental para multinacionais que buscam enviar produtos para o oeste europeu. Quando a pandemia de Covid-19 desencadeou uma onda de “nearshoring” — a realocação da produção para mais perto do mercado consumidor —, a CTP foi uma das grandes beneficiadas, atraindo clientes da China aos Estados Unidos. Desde o início, Vos, que possuía 100% da empresa antes de sua abertura de capital, após comprar a parte de seu falecido sócio em 2019, sempre administrou a companhia como uma startup acelerada no mundo conservador do setor imobiliário comercial.

“Remon é a bateria da empresa, ele dita o ritmo. Ele contrata pessoas que fazem negócios e têm a mesma ética de trabalho”, afirma Wim Lewi, analista da empresa belga de serviços financeiros KBC Securities. “Eu comparo com os Navy SEALs. É quase como um exército.”

“Ele é como uma usina nuclear em termos de energia”, acrescenta Peter Ceresnik, diretor de operações da CTP. “Isso agrega muito valor, mas também traz muito estresse trabalhar com ele, porque você precisa estar no seu melhor para acompanhar o ritmo.”

Vos não pretende desacelerar. No ano passado, a CTP tomou emprestados US$ 2,6 bilhões (R$ 15,08 bilhões), entre empréstimos e emissões de títulos, e arrecadou US$ 330 milhões (R$ 1,91 bilhão) em uma nova oferta de ações, ajudando a financiar a compra de parques industriais e terrenos na Romênia e na Alemanha. A meta ambiciosa da empresa é atingir US$ 1,1 bilhão (R$ 6,38 bilhões) em receita de aluguéis até 2027, frente aos US$ 770 milhões (R$ 4,47 bilhões) do ano passado. E continua construindo: são mais de 1,76 milhão de metros quadrados de projetos em andamento em nove países.

“Ainda vemos boas oportunidades na região”, diz Vos. “Se você tem dinheiro em caixa, pode agir rápido e fechar um negócio.”

Quem é Remon Vos? 

Nada mal para um rapaz que concluiu apenas o ensino médio e deixou os Países Baixos ra vender laticínios na República Tcheca no início dos anos 1990, logo após a queda da Cortina de Ferro.

Nascido na pequena cidade de Stadskanaal, no nordeste dos Países Baixos, filho de uma estudante e de um comerciante de carros, Vos mudou-se entre cidades próximas após o divórcio dos pais, quando ele tinha seis anos. Aos 12, começou a trabalhar lavando carros e limpando um salão de cabeleireiro nos fins de semana. “Para poder comprar cerveja e cigarros”, comenta, com ironia.

No último ano do ensino médio, em 1988, sua escola organizou uma viagem para o que então era a Tchecoslováquia. Vos se inscreveu e pagou a passagem de ônibus, mas perdeu uma apresentação sobre a viagem que aconteceu uma semana antes. “Eu não ia muito à escola”, admite. “Pedi a um amigo para me contar sobre o que foi, e ele me disse o horário de partida. Cheguei na rodoviária naquele domingo à noite de outubro de 1988, mas o ônibus já tinha partido.”

A viagem perdida despertou um fascínio duradouro pela Tchecoslováquia. Após se formar, Vos trabalhou com o pai vendendo telefones para carros. Em 1990, conheceu um amigo de seu pai, Johan Brakema, que havia sido casado com uma mulher tcheca. Após a morte dela, ele passou a visitar a família dela no país, levando alimentos, roupas e eletrodomésticos. Vos pediu para acompanhá-lo em uma das viagens, e fez sua primeira visita em 1991.

“Vimos o país inteiro e foi muito impactante, porque havia poucas estradas asfaltadas”, lembra. “Era outono, tudo muito cinzento, escuro e com neblina. Mas também pensei: ‘uau, há grandes oportunidades aqui porque não há nada’.”

Vos e Brakema fundaram uma pequena empresa para exportar produtos holandeses para a República Tcheca (a Tchecoslováquia se dividiu em dois países em 1992), até que um cliente holandês os procurou para montar uma fábrica de peças de aço no país. Eles aceitaram o desafio e Vos se mudou com a esposa para a região em 1995. Mas não encontraram um prédio adequado — nem um desenvolvedor disposto a construir um.

“Pensamos: ‘será que só nós estamos procurando imóveis? Ou outras empresas também têm essa demanda e não há oferta?’”, recorda Vos. “Então consideramos montar um parque de negócios, com a empresa holandesa como primeiro inquilino, e depois encontrar outros. E foi isso que aconteceu.”

Encontraram um terreno em Humpolec, uma pequena cidade no centro da República Tcheca, e trouxeram um terceiro sócio: Eddy Maas, advogado e empresário holandês. Em 1998, os três fundaram a CTP, sigla para Central Trade Park, com cada um possuindo um terço das ações. “O Johan tinha o dinheiro, o Eddy o cérebro, e eu tinha a energia”, diz Vos.

Após alguns anos difíceis — perderam dinheiro com a venda de um prédio e com a falência de um cliente —, a maré virou em 2002. Brakema vendeu sua participação por valor não revelado, e Vos e Maas continuaram. Em 2007, a CTP já era a maior desenvolvedora industrial da República Tcheca, com 22 parques logísticos no país. Vos também aprendeu uma lição que segue até hoje: “Nunca venda”, afirma. “Se você constrói um parque, a ideia é continuar expandindo, então não faz sentido vendê-lo.”

Quando a crise financeira de 2008 estourou, Vos procurou atrair clientes para as propriedades da CTP com o argumento de que eram mais baratas e modernas que as instalações que eles tinham na Europa Ocidental. “Eles tinham fábricas na Holanda, Alemanha ou França, com mão de obra cara e estruturas antigas”, diz. “Esse era o momento de trazer os negócios para a Europa Central.”

A receita de aluguéis da CTP cresceu quase 8% ao ano entre 2008 e 2011, superando os concorrentes. Esse crescimento permitiu a expansão para Romênia, Eslováquia e Hungria. Em 2016, Maas faleceu, deixando Vos no comando. Em 2019, os filhos de Maas concordaram em vender os 50% restantes da empresa para Vos, que precisou tomar um empréstimo estimado em US$ 760 milhões (R$ 4,41 bilhões) e quebrou uma de suas principais regras: vendeu um portfólio com três parques industriais por US$ 466 milhões (R$ 2,70 bilhões) em 2018 para financiar a compra.

Quando decidiu abrir o capital da CTP em 2021, a empresa protagonizou o maior IPO do setor imobiliário da Europa em sete anos. A listagem arrecadou US$ 1 bilhão (R$ 5,8 bilhões), e Vos vendeu mais US$ 112 milhões (R$ 649,6 milhões) em ações, utilizando os recursos para pagar parte do empréstimo (quitado totalmente em 2023). Com caixa em mãos, a CTP comprou um portfólio industrial na Alemanha por US$ 786 milhões (R$ 4,56 bilhões) e adquiriu quase 2,4 milhões de metros quadrados de terrenos na Polônia em 2022, além de expandir para Áustria, Bulgária, Holanda e Sérvia.

Trump suspendeu suas tarifas adicionais sobre a União Europeia no dia 9 de abril por 90 dias, mas nem mesmo uma guerra tarifária será capaz de desanimar Vos. “Os eventos recentes vão levar a mais produção na Europa Central e Oriental, o que é bom para a CTP”, afirma Boumans, do ODDO BHF.

Vos também sabe como manter seus clientes: 87% dos locatários da CTP renovam seus contratos após o fim do prazo — uma taxa maior do que a de seus concorrentes com capital aberto. Em alguns dos seus parques industriais, a CTP construiu moradias para trabalhadores, além de clubes com restaurantes, lojas de conveniência, instalações esportivas e clínicas médicas. “Mais de dois terços dos nossos novos contratos são assinados com inquilinos que já estão conosco”, diz Richard Wilkinson, diretor financeiro da CTP.

E uma coisa que não deve mudar: Vos continua sendo um microgerente, supervisionando pessoalmente decisões de contratação e visitando novos mercados. “Não sou do tipo que fica sentado em um escritório enorme comandando um império”, diz ele, rindo. “Prefiro estar em campo.

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